导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人(rén)口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套(tào)燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗ng>

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有房。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差(chà)、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能超预期。