万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù串子是什么意思网络，足球串子是什么意思)人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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