饱受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费、严(yán)格实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点，将是对房地(dì)山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额(é)，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关(guān)部门依法查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收(shōu)费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规(guī)定，未来如何(hé)具(jù)体认(rèn)定其(qí)中的细则(zé)，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出(chū)现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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