5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观(guān)察(chá)国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心(xīn)城(ch大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗éng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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