导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛(所想皆所愿,所愿皆所得的意思是什么，所想皆所愿,所愿皆所得的意思英文shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期。

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