5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回(huí)升(shēng)，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三(sān)个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产(chǎ蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗n)公(gōng)司，现阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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