万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居洋槐蜜多少钱一斤，正宗洋槐蜜多少钱一斤住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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