导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩(shèng)，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟>

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房(fáng)。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质(zhì)量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。