5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàn日本人知道我们恨他们吗，日本认为中国强大吗g)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其(qí)上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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