饱受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少数(shù)特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具(jù)体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法(fǎ)律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支付一鞋子235码数是多少，鞋子235是什么码？半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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