“现在(zài)的房(fáng)地(dì)产很难再出现像过去(qù)十年的(de)系统性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席经济(jì)学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化(huà)的(de)愈加明显(xiǎn)，让机构和投(tóu)资(zī)者的(de)关注度从板块(kuài)向单个标的转移(yí)。上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来(lái)看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已经双(shuāng)杀到了最底(dǐ决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思)部(bù)，而且是(shì)反复(fù)地(dì)杀到了(le)底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地(dì)产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房(fáng)地(dì)产赛道中进行(xíng)选择(zé)，需要(yào)非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的(de)情况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏(hào)指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大(dà)的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩(cǎi)过红(hóng)线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今年房地产的开发(fā)资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿(yuàn)意给房(fáng)企(qǐ)贷款(kuǎn)的(de)，房(fáng)企的主要资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的(de)销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能(néng)从银行拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国(guó)企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以整(zhěng)个(gè)行业(yè)出(chū)现(xiàn)了一个很明(míng)显的分化，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资(zī)等各个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资本(běn)市(shì)场表现相对较好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成(chéng)本优势(shì)，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净借贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的(de)最低(dī)水平；利润(rùn)率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是(shì)我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述(shù)条件的房企(qǐ)并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出(chū)现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此(cǐ)之(zhī)外，城建发(fā)展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控(kòng)股等国央企房(fáng)企也踩(cǎi)了“三(sān)道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较(jiào)稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得上完(wán)全健康的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值(zhí)得(dé)注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方国企(qǐ)开(kāi)始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央(yāng)企(qǐ)的资金链(liàn)情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛(chí)有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的(de)一(yī)家房企进(jìn)行(xíng)举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没有增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家(jiā)房企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的(de)33％左右水准提高(gāo)到(dào)45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一。与此同时(shí)，该房企新(xīn)购入地块(kuài)也实现了快速(sù)的开盘利用率，预计(jì)今年会有更多(duō)的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类企业就符合“最后的赢(yíng)家”的(de)特(tè)点(diǎn)。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人感觉(jué)又回到(dào)了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子(zi)。虽然(rán)说，见到机(jī)会(huì)时(shí)要出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年市(shì)场没(méi)有想象得(dé)那(nà)么好，可能会(huì)重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量一家房企的(de)扩张速(sù)度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主要还是看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标(biāo)准(zhǔn)要比“三道(dào)红线”对房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加(jiā)严(yán)格。陈(chén)昊扬解释，当前房地(dì)产行业的(de)复苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利(lì)发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在2020年(nián)至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外发(fā)展、万科(kē)A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集(jí)团等房企在(zài)践行较积极的拿地策略的同时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速(sù)度(dù)与净负债(zhài)率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集(jí)团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或具备(bèi)“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是(shì)以同(tóng)一筛选标准(zhǔn)来(lái)看(kàn)国央企与民营(yíng)房企，但在各(gè)维度的实(shí)际表现上，国央企确实(shí)会(huì)更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到(dào)想融就融(róng)，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然(rán)而(ér)然就具有天(tiān)然(rán)优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着，民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营房企同(tóng)样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进(jìn)了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城中国(guó)回(huí)报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠(zhū)海阿(ā)巴马资(zī)产管理(lǐ)有限(xiàn)公(gōng)司就长期持有滨(bīn)江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年时间(jiān)，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡路”，但作为(wèi)杭(háng)州本土房企的滨江集团(tuán)仍(réng)是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净(jìng)利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣(kòu)非归(guī)母净利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎根(gēn)杭州(zhōu)的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报(bào)，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭(háng)州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到近六成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭(háng)州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的(de)较突(tū)出表现(xiàn)，也让(ràng)滨(bīn)江集(jí)团的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第(dì)九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得(dé)注意的(de)是，2020年至今(jīn)，滨(bīn)江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨(bīn)江集团更是(shì)迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于(yú)5月10日接(jiē)受(shòu)了(le)信达(dá)证券、金鹰基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地(dì)产开发只(zhǐ)是房(fáng)地产产业链(liàn)上的中游(yóu)环节，其上游主要(yào)为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料(liào)供应商(shāng)，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包(bāo)括中(zhōng)介服务(wù)、家用电(diàn)器、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开发环(huán)节(jié)与上(shàng)游材(cái)料端息(xī)息(xī)相关，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房时代，所以(yǐ)对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的家装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住房(fáng)规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需(xū)求也会(huì)越来越多。美国过(guò)去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和内装相关(guān)的(de)行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司，它们分别(bié)是(shì)富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度报(bào)告显示，报告期内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股东的净利润决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报(bào)的(de)十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重仓股的天(tiān)下，彼时包括公(gōng)募(mù)的中欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵(líng)动价值、宝盈新价(jià)值和私(sī)募(mù)的明(míng)河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金(jīn)经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季(jì)其同时重仓的房地产产(chǎn)业链股票(piào)还(hái)有金地集(jí)团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出(chū)曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收还是(shì)归(guī)母净利润，公司(sī)都(dōu)实现了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广(guǎng)发(fā)策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回(huí)报(bào)均增加了持(chí)股(gǔ)，而这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志邦家(jiā)居十大流通股股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家居类标的情(qíng)有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公司金牌橱柜中，他(tā)管(guǎn)理的(de)全(quán)部三(sān)只(zhǐ)产(chǎn)品均(jūn)登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下游的(de)物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多(duō)在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服务不是一(yī)个(gè)高毛利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是(shì)希望挣的是市(shì)场化(huà)应该挣(zhēng)的(de)钱(qián)，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城(chéng)服务为例，它在中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比较高的，每年到期的合同里提价成功(gōng)率在(zài)30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能(néng)做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到(dào)产品提(tí)价的(de)公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的年(nián)度(dù)增(zēng)长，不过服务没有特别好，客(kè)户没(méi)有那么(me)满意，能做到提价难度是非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司(sī)能(néng)在业内(nèi)做到到期之后提价率(lǜ)比较(jiào)高，这跟它的定位(wèi)和比较好的服(fú)务是有关系(xì)的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思