文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年(nián)房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预(yù)售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还(hái)款等，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部分房(fáng)款闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能(néng)购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制度(dù)，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 闯关东三个儿子的结局，闯关东三个媳妇的结局