OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江华大基因有国家背景吗光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空下(xià)调至(zhì)得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露(lù)的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的(de)广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月(yuè)履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租(zū)正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多华大基因有国家背景吗平的大平层，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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