文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地(dì)产商(shāng)开始(shǐ)探求新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(q健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗ǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差(chà)等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩健康码可以扫出个人信息吗，健康码可以扫出个人信息吗余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年(nián)出(chū)台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进(jìn)银(yín)行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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