近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资(zī)产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派(pà纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思i)金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责(zé)人称。

纵有万般不舍的下一句是什么成语，纵有万般不舍啥意思　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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