“现(xiàn)在的房(fáng)地(dì)产很难再出(chū)现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行(xíng)业来看，无(wú)论是业(yè)绩(jì)，还是估(gū)值，房地产都已经双(shuāng)杀到(dào)了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间(jiān)已经不大了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒，在房(fáng)地(dì)产赛道中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免选了半天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆(bào)雷的情况(kuàng)。除(chú)此之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还(hái)表示，如(rú)果关注(zhù)一下今年房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可以(yǐ)发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房(fáng)企贷款的，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到(dào)钱(qián)，其实(shí)主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企背景的房企，民营(yíng)房企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业出现了一个(gè)很明(míng)显的分化，无论(lùn)是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各(gè)个方面都非常明显。现在有国(guó)资背景的房企在(zài)资本市(shì)场(chǎng)表现相对较好，但(dàn)没有国资(zī)背(bèi)景的民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而(ér)具体(tǐ)到如何(hé)挖掘(jué)，我们(men)会(huì)特(tè)别重视企业的成(chéng)本优势，更具体一点(diǎn)，就是(shì)它的(de)净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不(bù)是行业内(nèi)的最低水平(píng)；利(lì)润(rùn)率是不是行业内最高(gāo)的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成本是(shì)否也是(shì)业内(nèi)最低的(de)；这些(xiē)都(dōu)是我(wǒ)们(men)看重的一家房企(qǐ)的综合成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房(fáng)企并不多。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年(nián)末(mò)，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看(kàn)出，即便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的(de)国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而更加(jiā)值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在(zài)33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市进(jìn)行(xíng)大举拿地，净负债率也由此(cǐ)前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年会有更多(duō)的(de)楼盘(pán)入市(shì)。像这类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方(fāng)面，在(zài)于它本身储备了很多(duō)弹药，去年(nián)拿地(dì)超(chāo)1000亿元，且其中一(yī)半在(zài)一线城市(shì)，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方面(miàn)，它的(de)扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度(dù)让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年(nián)，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈(chén)昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房企的净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快(kuài)速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负(fù)债率要求不得高(gāo)于100％要更加严格。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那么快(kuài)，所以要(yào)规避(bì)公司净负(fù)债率提高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华(huá)润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积(jī粤西是指什么地方)极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的(de)扩(kuò)张速(sù)度(dù)与净负债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等(děng)个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬(yáng)指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企与(yǔ)民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上(shàng)，国(guó)央企(qǐ)确实(shí)会更胜(shèng)一(yī)筹。如国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到想融(róng)就融，这(zhè)样，国(guó)央企自然而然就具有天然优(yōu)势(shì)。

　　虽(suī)然对比民营(yíng)房企，机构更(gèng)加看好国央企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在(zài)。

　　据《红(hóng)周刊》梳(shū)理(lǐ)发现，仍(réng)有少数民营房企同样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季报(bào)，滨(bīn)江集团的十大流通股(gǔ)东中新进(jìn)了“中国(guó)工商银行股(gǔ)份有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自(zì)2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有限(xiàn)公(gōng)司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该(gāi)资(zī)产(chǎn)公司的几(jǐ)只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受(shòu)青睐(lài)，和其自身(shēn)的基本面表现(xiàn)存在(zài)一定关(guān)系。2020年(nián)以(yǐ)来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩(jì)表现、销售规(guī)模、新增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非归母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年(nián)一季报粤西是指什么地方，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣(kòu)非(fēi)归(guī)母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青(qīng)铜时代(dài)”仍能(néng)保持自(zì)身业绩的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年年报，滨江集团有近七(qī)成营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年至(zhì)今，滨江集团股(gǔ)价(jià)翻(fān)了(le)超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构的集(jí)中调(diào)研。滨(bīn)江集团发(fā)布(bù)公告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日(rì)接受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地产产(chǎn)业链上(shàng)的中(zhōng)游环(huán)节，其(qí)上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而(ér)下游应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红周刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地(dì)产开发环节(jié)与上游(yóu)材料(liào)端(duān)息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个(gè)股阿(ā)尔法的(de)思路渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域(yù)，我们(men)相(xiāng)对看好，因(yīn)为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分说明了这一点，在新房(fáng)销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的增长却(què)一直都很好(hǎo)。对于(yú)地产产业链，我们(men)相对看好和内装(zhuāng)相关的(de)行业(yè)，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前(qián)两位的都是(shì)来(lái)自(zì)家纺赛道的公司，它(tā)们(men)分别是(shì)富安娜和水星(xīng)家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的(de)基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例(lì)，富安(ān)娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居(jū)、生活类产品的研发(fā)、设计(jì)、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富(fù)安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示(shì)，报告期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现(xiàn)归属于(yú)上(shàng)市(shì)公(gōng)司股东的净利润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季(jì)报的(de)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼时包括公(gōng)募(mù)的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据(jù)了(le)半壁江山(shān)。需要强调的是(shì)，中(zhōng)欧的(de)两只基金都是(shì)价值(zhí)派基金经理曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时(shí)的家居板块也因(yīn)疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙光(guāng)，家居(jū)板(bǎn)块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的(de)是志(zhì)邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过(guò)23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是(shì)归母净利(lì)润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优(yōu)选和广发安(ān)宏(hóng)回(huí)报均增加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品(pǐn)也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜(guì)中，他(tā)管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标(biāo)的大多在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经理举例分析：“物(wù)业服务不(bù)是一个高毛利的(de)行业，挣钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应(yīng)该(gāi)挣(zhēng)的钱(qián)，以我曾经买的绿城服务为例(lì)，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业公司很容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后面(miàn)因为保安这些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在(zài)业(yè)内(nèi)做到到(dào)期之后提价率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服务是(shì)有关(guān)系的。”他(tā)进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 粤西是指什么地方