OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权(quán)益(yì)人(rén)相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价(jià)格(gé)出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签署意向书和天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思合同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思技消息的(de)第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面(miàn)也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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