5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行(xíng)业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更(gèn王杰2001年后嗓子变了谁下的毒，王杰2001年后嗓子变了还唱歌吗g)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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