OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的(de)下跌(diē)走势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金(jīn)流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事(shì)项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领(lǐng)日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备(bèi)租(zū)户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē日本比中国富裕吗，日本富裕还是中国富裕)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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