Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大(dà)园(yuán)项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年(nián)内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前(qián)的空置(zhì)率为(wèi)何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的(de)资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和(hé)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资(zī)产的(de)管理人(rén)都变成了一家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至关重要(yào)的(de)一步，眼下我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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