5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(n浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗ián)市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价(jià)，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高(gāo)增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香(xi浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗āng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的(de)融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的(de)多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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