饱受争议的二(èr)手房交(jiāo)易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居(jū)民造成额(é)外的负担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内(nèi)的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二(èr)手房(fáng)市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介(jiè)费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目前房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新后的(de)收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思，公示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部(bù)门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思国家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不(bù)同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经(jīng)纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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