万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积rong>

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权(quán)的(de)，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？