文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台(tái)相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建(j杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪iàn)立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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