近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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