近两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完(wán)成(chén钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量g)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项钠的摩尔质量是多少，碳酸钠的摩尔质量(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权(quán)效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进(jìn)行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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