万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结(jié)前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很高的(de)国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来(lái)的(de)灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为(wèi)老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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