文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售(shòu)制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗出租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场(chǎng)发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 华人在菲律宾危险吗，中国人在菲律宾安全吗