万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目(mù)的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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