万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗trong>

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　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行(xíng)异(yì)议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？