“现(xiàn)在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学(xué)家(jiā)洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的(de)关注度从板(bǎn)块向单个标的转(zhuǎn)移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了底(dǐ)部(bù)，再往(wǎng)下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在(zài)房地产赛(sài)道中进行选择，需要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏(hào)指出(chū)，需要(yào)满足以下(xià)三个基(jī)准：有大(dà)的国资背(bèi)景的、杠杆率较低的(de)、此(cǐ)前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的(de)主要资金(jīn)来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一(yī)般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实(shí)主要还(hái)是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企(qǐ)，民营房企相对(duì)比较困(kùn)难，所以整个行业出现(xiàn)了一个很明(míng)显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国资背(bèi)景的房企在资本市场(chǎng)表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后的赢家”。而(ér)具体到如何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水(shuǐ)平（净负(fù)债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水平(píng)；利润率是(shì)不是行业内最(zuì)高(gāo)的(de)；融(róng)资成本(běn)是否是行业(yè)内最低的；建(jiàn)安成本是(shì)否(fǒu)也是业(yè)内最低的(de)；这些(xiē)都(dōu)是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上述(shù)条件(jiàn)的(de)房企并不多。即便是在(zài)国央(yāng)企中，仍有部分房企出(chū)现了(le)“三道红(hóng)线”的(de)“踩线”情况(kuàng)，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据(jù)Wind数(shù)据(jù)整理发(fā)现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此之(zhī)外，城建发(fā)展、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股(gǔ)份、城投控股等国央企(qǐ)房企也(yě)踩了“三道(dào)红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特(tè)色(sè)的国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进(jìn)一步考验(yàn)着(zhe)国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而(ér)言，扩(kuò)张速度(dù)的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判未(wèi)来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能(néng)让房企(qǐ)重蹈(dǎo)此(cǐ)前的(de)高杠杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以其配(pèi)置的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在(zài)33％左右，完(wán)全没有增(zēng)加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)感觉到机会来了，其(qí)开始在(zài)一线城市进行大举拿地(dì)，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右，涨了接近(jìn)三分(fēn)之(zhī)一。与此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地块(kuài)也实现(xiàn)了(le)快速的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年会有更(gèng)多的楼(lóu)盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹(dàn)药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一(yī)半也(yě)主要集中在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它(tā)的扩张是(shì)有节制(zhì)地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提(tí)醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩(kuò)张的民营企业(yè)的(de)影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会(huì)时要出手，但(dàn)出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如(rú)果负(fù)债率(lǜ)扩张(zhāng)得太快(kuài)，但(dàn)未来的两年市(shì)场没有想象(xiàng)得那(nà)么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如(rú)何来衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企(qǐ)的净负债率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金茂、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地(dì)产(chǎn)、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都(dōu)在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地产净负债(zhài)率持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形(xíng)成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集(jí)团(tuán)等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的(de)同(tóng)时(shí)，也(yě)较好地控制了(le)公(gōng)司(sī)的(de)扩张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或(huò)具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民营房企，但在(zài)各维度的实(shí)际表现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而然(rán)就具(jù)有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房企，机构更加看好国(guó)央企，但这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企业中就(jiù)没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报(bào)，滨江(jiāng)集团的十大流通股东(dōng)中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置(zhì)混(hùn)合型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基金一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿(ā)巴马资产管理有限(xiàn)公司就(jiù)长期(qī)持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资(zī)产公司的(de)几只(zhǐ)产品合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年时间，房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)整体在走“下(xià)坡路”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模(mó)、新增(zēng)土(tǔ)储、股(gǔ)价表现等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集(jí)团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的(de)2023年一(yī)季(jì)报，今年一季度，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系(xì)密切(qiè)。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)有(yǒu)近七(qī)成营收(shōu)来自杭(háng)州地区(qū)，而在(zài)2021年，杭(háng)州(zhōu)地区(qū)的营收(shōu)比重只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售排名(míng)第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充(chōng)同样(yàng)较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住(zhù)在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年(nián)在杭拿(ná)地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的房企排(pái)名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房(fáng)企(qǐ)第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团发布(bù)公(gōng)告表示，公司于5月10日接受了(le)信达证券、金鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际上房(fáng)地产开发(fā)只是房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主要包括中介服务、家用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游材(走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受cái)料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致上(shàng)游不被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中(zhōng)国(guó)房地产(chǎn)行业(yè)在进入(rù)存量房时代，所以对地(dì)产产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消(xiāo)费属性(xìng)的家(jiā)装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规(guī)模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装更(gèng)新的需求也会(huì)越来越多。美国过去的数(shù)据充分说明了这一(yī)点(diǎn)，在新(xīn)房(fáng)销售见顶(dǐng)之后，家具消费(fèi)的增长却一直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我们(men)相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙(lóng)头年(nián)内(nèi)表现的(de)统计(jì)，目前暂居前(qián)两位的都是(shì)来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜(nà)和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前者在月线(xiàn)连(lián)收七(qī)根阳线的基础上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜(nà)主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生(shēng)活类产品的研发(fā)、设(shè)计(jì)、生产及(jí)销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实(shí)现归属(shǔ)于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公(gōng)司一季报(bào)的十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，能够发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时(shí)包括公募(mù)的中(zhōng)欧价(jià)值发(fā)现、中欧(ōu)潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中(zhōng)欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基金经理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还(hái)有(yǒu)金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾经风光一时的(de)家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复(fù)苏进(jìn)程缓慢(màn)等多因素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年内表现最好的(de)是志邦家居。同一时(shí)间段，该(gāi)股年(nián)内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是(shì)归母净(jìng)利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公(gōng)司的(de)十大流通股(gǔ)股东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼独具(jù)，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发策略优选和(hé)走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只产品也成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的是(shì)，他似乎对于定(dìng)制家居类标的(de)情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管理的全(quán)部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大(dà)流通股股东，其也(yě)成为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港上市(shì)，如何选(xuǎn)择成为(wèi)难(nán)题。对此，前述上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)举例(lì)分(fēn)析：“物业服务(wù)不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在(zài)中高(gāo)端楼盘占比是比较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期(qī)之后(hòu)，经(jīng)过(guò)两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很容(róng)易一(yī)开始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固定(dìng)人员成本的(de)年度增长，不过服务没有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那么满意，能做到(dào)提价难度是非(fēi)常大的。但是该公司能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提(tí)价(jià)率(lǜ)比较高，这跟它的定位和比较好的服务是有关系(xì)的。”他(tā)进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受