万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是(shì)债主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的(de)优先权：厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留(liú)下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么ong>

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？