万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身？

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