一(yī)线(xiàn)城市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取消二(èr)手房指(zhǐ)导价的(de)消息在房(fáng)产(chǎn)圈(quān)刷屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重要？首先二手房指导价(jià)被称为“核弹级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的城(chéng)市，最后深圳是房价前三的(de)核心城市(shì)。所以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如果(guǒ)取消(xiāo)，首先有利于深(shēn)圳二手(shǒu)房回(huí)暖，然(rán)后二(èr)手房回暖(nuǎn)有利于(yú)深圳楼市总体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回(huí)暖有利(lì)于全国楼市回暖(nuǎn)....

　　看(kàn)吧(ba)，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价(jià)”正式结束。传言(yán)称：二手房(fáng)贷款不按官方(fāng)参考价（指(zhǐ)导价），银行核(hé)定(dìng)房价以网签(qiān)备案价和评估价孰(shú)低为准(zhǔn)。

　　自此，参考价真正变成了“参考价(jià)”。

　　目前没(méi)有(yǒu)看到(dào)官(guān)方文件。据证券时(shí)报21日消息，目(mù)前深圳多家大行表示(shì)“尚未接到正式通知，目前仍按参考(kǎo)价办(bàn)理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总监严跃进认为，本(běn)次政策大概率(lǜ)为真，更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)银行贷款等领域按照新的(de)规则进行(xíng)，但不会出台(tái)正式(shì)文件。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼(lóu)市二手房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深(shēn)圳一口气公布了全(quán)市3595个小区的参考价，很(hěn)多(duō)南(nán)山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打按照当(dāng)时的市场价(jià)打了5折、6折(zhé)来(lái)“指导”，银行只能按照(zhào)指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得(dé)厉害，但经历(lì)了这两年的痛苦(kǔ)，才深知(zhī)为(wè俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打i)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子(zi)，市场价1000万(wàn)的(de)房子，如果不“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成即300万；如果指导价(jià)打七折(zhé)即700万，那么(me)首(shǒu)付(fù)3成210万，加上需(xū)要全款支付的部分，实(shí)际首付(fù)去到(dào)了510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给(gěi)210万(wàn)首(shǒu)付）。这直接让(ràng)大批量(liàng)买家，失去了购房(fáng)能力，相(xiāng)当于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手(shǒu)房参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多(duō)个(gè)城市陆续跟进。事实(shí)也确实(shí)证明了(le)，这条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实施二手(shǒu)房(fáng)指导价的10个城市(shì)，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数(shù)据(jù)为(wèi)例，全(quán)国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

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　　深(shēn)圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研(yán)究中心(xīn)数据显示(shì)：成交量上，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价出台当年(nián)，深圳二手住宅成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年继续(xù)腰斩(zhǎn)，成(chéng)交量同比下(xià)滑47％，全年(nián)成交量(liàng)仅2.2万套，创近二十(shí)年最(zuì)低(dī)记(jì)录(lù)，相较2020市场(chǎng)高峰(fēng)缩水近八成。

　　价格方面，与二手房(fáng)指导价发(fā)布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于(yú)及接近参(cān)考价的房源占比大幅增加。2023年一季(jì)度，深圳各区(qū)二俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价(jià)。

　　只有真(zhēn)实(shí)经(jīng)历其中的(de)人，才能深切的感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说(shuō)一位码农(nóng)三(sān)年前高杠(gāng)杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际(jì)购房成本高达20万/平，目前(qián)价格跌至(zhì)14万/平，叠加这(zhè)三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大(dà)批人这两年感受到了太多(duō)“心酸(suān)”。二手房成交量创下(xià)多年新低，学区(qū)房神话不再(zài)，房(fáng)产(chǎn)中介的日子(zi)难过(guò)，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在(zài)稳楼市(shì)的基调下(xià)，2022年(nián)以来，实施了二手房指导价(jià)的城市(shì)陆(lù)陆续续低调退出，目前(qián)只有(yǒu)深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明(míng)显

　　最(zuì)近一线城(chéng)市(shì)也不端着了。

　　近日，北(běi)京在房(fáng)山(shān)区(qū)试点(diǎn)多子女(nǚ)家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支(zhī)持(chí)政(zhèng)策(cè)。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭(tíng)在新房(fáng)计(jì)分制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个(gè)大中城市(shì)商(shāng)品住宅销售价格变动情况来(lái)看，广州、深圳的(de)新(xīn)房(fáng)、二(èr)手房价(jià)格仍然是同比去年依然是(shì)下降的(de)。

　　北京、上海已经同比增长了(le)，其他(tā)二线城(chéng)市如杭州、成(chéng)都、南京、合(hé)肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合(hé)发文，全(quán)面推动二手房“带押过户”全国(guó)实(shí)施，这是一(yī)条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二手(shǒu)房交易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业要(yào)发挥国(guó)民(mín)经济“顶梁(liáng)柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识(shí)，从字面理解一下这两(liǎng)个(gè)词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果不行了(le)，上(shàng)面(miàn)不(bù)就塌了嘛？压舱(cāng)石如(rú)果压不住，小船不就翻(fān)了？

　　也(yě)许(xǔ)，今年扶持楼市的(de)政策，还有一大波正在路上...

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