文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对(duì)中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二(èr)十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资(zī)金循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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