OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大(dà)，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来(lái)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大(dà)厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(d当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日uō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单(dān)层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充分发挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约当日事当日毕什么意思，今日事今日毕,勿将今事待明日五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产(chǎn)业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在(zài)张江科学(xué)城这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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