近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资债券相对高的一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗收益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响(xiǎ一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗ng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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