导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情况为(wèi)主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据无法企及是什么意思，不可企及是什么意思，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需要有无法企及是什么意思，不可企及是什么意思多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是(shì)住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 无法企及是什么意思，不可企及是什么意思