文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(s英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思hù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预(yù)售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代(dài)的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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