近两(liǎng)年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变(biàn)化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权大冤种什么意思，大冤种是骂人吗(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，大冤种什么意思，大冤种是骂人吗特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REI大冤种什么意思，大冤种是骂人吗Ts可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称(chēng)。

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