5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地(dì)房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速(sù二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(y二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗ě)提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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