文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)中国内战打了几年，中国内战打了几年时间楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台(tái)《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xín中国内战打了几年，中国内战打了几年时间g)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公(g中国内战打了几年，中国内战打了几年时间ōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购(gòu)房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权(quán)负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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