近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额(é)净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场生于忧患死于安乐意思相近的名言，生于忧患死于安乐意思10字(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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