近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对(duì)于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础叮当镯一般是什么材质，叮当镯为什么那么便宜设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对(duì)所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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