饱受争议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合(hé)发布(bù)了(le)关于规范房地(dì)产经纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信(xìn)息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及(jí)其主(zhǔ)体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题(tí)。<爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语/p>

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限为：爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结(jié)合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行(xíng)重点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和(hé)反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价(jià)，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定其中的爬山是什么性暗示，男女常用的7句性暗示语(de)细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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