5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费>

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季(jì)度增长不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）