5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别(mù)对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cān自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别g)市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过(guò)去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)自制苏打水可以降尿酸吗，自制苏打水和买的苏打水区别47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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