导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年ong>中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会(huì)进(jìn)乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预(yù)期。