万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中国信达追(z十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思huī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思豪宅的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价(jià)款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)十指不沾阳春水下一句是什么，十指不沾阳春水是什么意思安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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