导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下(xiàtan1等于多少，tan1等于多少兀)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年(ntan1等于多少，tan1等于多少兀ián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确指出(chū)支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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